Haus verkaufen? Gerne. Spekulationssteuer sparen? Warum nicht!

Die Immobilienpreise in Deutschland … Sie kennen das. Sie schießen in die Höhe, kein Ende in Sicht. Aber: So ganz aus dem Ruder laufen soll das Ganze auch nicht, deshalb hat der Staat etwas dagegen, wenn munter privat zu Mondpreisen verkauft wird. Von wegen Gewinnmaximierung und so. Und was macht der Staat in diesen Fällen? Genau, er erhebt mal wieder eine Steuer. In diesem Fall ist es die Spekulationssteuer. Die muss auf den Gewinn gezahlt werden, der mit dem Verkauf eines Gebäudes oder einer Wohnung erzielt wurde. Das Ganzeist in den Paragrafen 22 und 23 des Einkommensteuergesetz geregelt, aber das nur am Rande.

Für Sie als Besitzer von einer oder mehreren Immobilien, der davon gerne was verkaufen möchte, spielt ja vor allem eine wichtige Frage eine Rolle. Und die lautet ja:

Kann ich diese Steuer legal umgehen? Und wie? Ja, können Sie. Und zwar so:

1. Nach zehn Jahren können Sie machen, was sie wollen.

Ganz einfach. Haben Sie vor zehn Jahren ein Gebäude, ein Wohnhaus oder eine Wohnung gekauft (Achtung: maßgelblich ist das Datum des vom Notar beglaubigten Kaufvertrags!), ist es zum Zeitpunkt des Verkaufs völlig egal, ob die Hütte in der Zwischenzeit leer stand, vermietet oder von Ihnen und Ihrer Familie bewohnt wurde – machen Sie einen Gewinn, zahlen sie darauf keine Spekulationssteuer.

Wichtig: Für die Ermittlung der Gewinnhöhe ziehen Sie nicht einfach den Wiederverkaufspreis vom damaligen Kaufpreis ab. Sondern Sie rechnen auch alle Nebenkosten mit ein. Also Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Gebühren für den Grundbucheintrag, Maklergebühren und Kosten für die Löschung der Grundschuld.

Beispiel? Gerne: Sie haben für 300.000 Euro ein Haus gekauft, inklusive aller Nebenkosten. Datum im notariell beglaubigten Kaufvertrag: 1. Juli 2008. Sie verkaufen das Haus für 350.000 Euro, ebenfalls inklusive aller Nebenkosten, am 2. Juli 2018. Gewinn: 50.000 Euro. Spekulationssteuer: Null.

Und wenn ich geerbt habe?

Dann läuft das so ähnlich. Aber nicht das Datum des Erbes spielt eine Rolle! Sondern der Zeitpunkt, zu welchem der Erblasser die Immobilie verkauft hat. Dieses Datum muss ebenfalls zehn Jahre vor dem Verkauf durch Sie liegen, und die Spekulationsfrist ist kein Thema mehr.

2. Und bei weniger als zehn Jahren? Da geht auch manches. Denn es gibt ja wie bei jedem Gesetz auch hier ein paar Ausnahmen.

a) Die Freigrenze. Okay, die ist Peanuts, um mal ehrlich zu sein: Sie liegt bei, halten Sie sich fest, unfassbaren 599 Euro. Verkaufen Sie also Ihr 300.000-Euro-Haus für 300.598 Euro nach einem Jahr, zahlen Sie auf diesen enormen Gewinn keine Steuern!

b) Die Eigennutzung. Haben Sie selbst das Haus bewohnt? Oder Ihre Kinder? Mindestens drei Jahre lang? Und zwar im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor? Dann können Sie das Haus nach drei Jahren auch fürs Doppelte oder Dreifache verkaufen und zahlen keine Spekulationssteuer. Auch gut zu wissen: Nur im zweiten Jahr muss die Immobilie durchweg bewohnt sein.

Gut geschätzt ist halb gewonnen

Mal angenommen, Sie möchten Ihre Immobilie binnen zehn Jahren verkaufen und haben noch keinen genauen Plan davon, was die denn wohl wert ist. Na dann … ziehen Sie einen Makler hinzu und lassen Sie sie schätzen! So bekommen Sie ein realistisches Bild von möglichen Kosten.

Noch ein Beispiel gefällig, wann Sie Steuern zahlen müssen? Klar: Wir nehmen Ihr 300.000-Euro-Haus. Ein Experte schätzt dieses sieben Jahre nach Ihrem Kauf auf 400.000 Euro und wickelt den Verkauf für Sie ab. Dafür nimmt er 8.000 Euro. Ihr Gewinn: 92.000 Euro. Darauf wenden Sie Ihren persönlichen Steuersatz an. Faustformel: Knapp ein Drittel. Macht schlanke 27.600 Euro Spekulationssteuer. Also: Lieber dann noch drei Jahre warten. Und ordentlich sparen.

Klar soweit? Oder noch Fragen? Dann einfach bei uns melden!